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Baufinanzierung Vergleich
Kostenloser Vergleich zur Baufinanzierung! Baufinanzierung - Der Staat unterstützt den Bau von Eigenheimen!

Baufinanzierung bietet fast jede Bank und Sparkasse, spezielle Hypotheken- und Discountbanken kommen hinzu, das Angebot ist vielfältig. Wichtigste Kriterien für die Auswahl sind der Vergleich der Effektivzinsen und der Nebenkosten.

Als erstes müssen sie zwischen den verschiedenen Darlehensarten unterscheiden:

Annuitätendarlehen
Sie müssen neben der Zinshöhe auf die Tilgungsart und die Tilgungshöhe achten. Denn Ihre Belastung, die Annuität, setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen - sie bleibt immer gleich hoch. Der Grund: Die geleistete Tilgung senkt Ihre Zinsaufwendungen.

Ratentilgungsdarlehen
Der Schwerpunkt liegt bei der Rückzahlung auf der Tilgung. Der Kreditnehmer zahlt festgelegte Tilgungsraten, dadurch sinkt aber die Zinsbelastung von Jahr zu Jahr. Im Endeffekt werden bei dieser Darlehensart weniger Zinsen bezahlt, dafür ist die finanzielle Anfangsbelastung deutlich höher als beim Annuitätendarlehen.

Darlehen mit ausgesetzter Tilgung
Diese Darlehensart vermeidet zum Beginn der Finanzierung zu hohe Belastungen für den Geldbeutel, dafür werden Prämien für eine Kapitallebensversicherung oder einen Bausparvertrag nötig. Die Banken verlangen diese als Sicherheiten.
Hinweis: Wer als Eigentümer später große Summen erbt, will dann schnell von den Schulden für das Haus wegkommen. Doch dazu müssen bei Bankkrediten meist vorher mit der Hausbank Konditionen über eine Sondertilgung vereinbart worden sein - achten Sie darauf! Sonst können Sie nämlich nichts zusätzlich abzahlen, denn die Bank will ja Zinsen von Ihnen kassieren. Vereinbaren Sie also mit Ihrer Bank, wie Sie Ihren Kredit möglichst flexibel tilgen.

Versicherungsdarlehen
Der Zinssatz kann um 0,25 Prozentpunkte niedriger sein. Dabei wird ein Festdarlehen vereinbart, das zwar monatlich verzinst wird, das aber erst am Ende der Laufzeit in einem Betrag getilgt wird. Zu diesem Zweck schließt der Kreditnehmer eine Kapitallebensversicherung ab.
Außerdem ist die Beleihungsgrenze für diese Art der Kreditnahme sehr niedrig. Das führt dazu, dass Zusatzfinanzierungen aufgenommen werden müssen. Für einen Selbstnutzer ist ein Versicherungsdarlehen wegen vieler nicht kalkulierbarer Risiken nicht zu empfehlen. Für einen Kapitalanleger mit gutem Gehalt und Spitzensteuersatz ist das endfällige Darlehen eine ideale Finanzierungsform, weil er die Zinsen als „Werbungskosten“ von der Steuer absetzen kann.

Wie bei jeder anderen Finanzdienstleistung gilt zunächst einmal: Vergleichen Sie verschiedene Angebote. Denn auch in der jetzigen Niedrigzinsphase kann sich ein Vergleich der Konditionen noch lohnen, liegen doch zwischen billigstem und teuerstem Effektivzins ein paar hundert Euro an Mehrbelastung.

Besonders wichtig ist das Vergleichen beim Zinssatz. Beim Vergleich von verschiedenen Immobilienfinanzierungen sollten sie niemals die nominalen Zinssätze vergleichen, sondern den effektiven Jahreszins (Effektivzins), der eine wichtige Entscheidungshilfe bietet.
Weil der Effektivzins allein jedoch auch nur eingeschränkt als genaues Vergleichs-kriterium für Baukredite geeignet ist, sollte man sich vom Kreditinstitut einen ausführlichen Tilgungsplan erstellen lassen. Dieser bietet Ihnen eine Übersicht über alle anfallenden Kosten und nennt die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist. Denn die sicherste Methode beim Konditionsvergleich ist der Blick auf die Restschulden, die nach Ablauf der Zinsbindung bei gleicher Tilgungsrate übrig bleiben. Je geringer diese Schuld ist, desto besser ist das Angebot!

Beim Zinsvergleich sollten Sie mehrere Angebote von Banken einholen. Doch Vorsicht: Der Effektivzins ist nicht der alleinige Bemessungsfaktor. Eine ganze Reihe von versteckten Nebenkosten sind in ihm nicht enthalten. Dabei handelt es sich um:
- Schätzkosten
- Bereitstellungszinsen
- Teilauszahlungszuschlag
- Kontoführungsgebühren
- Effektivzins
- Nebenkosten

Diese Kosten sind in der Preisangabenverordnung vorgeschrieben. In der Regel müsste mit Hilfe des Effektivzinses bereits eine Eingrenzung der Angebote auf die drei besten möglich sein.

Bei den etwas diffusen Nebenkosten sind die Kreditinstitute sehr kreativ, um zusätzliche Gewinnmöglichkeiten zu kaschieren. Sollten die Nebenkosten aber zu undurchschaubar sein, so lassen Sie sich den Gesamteffektivzins oder den so genannten tatsächlichen Effektivzins von der Bank ausrechen, der enthält nämlich alle Nebenkosten. Mit dem Gesamteffektivzins ist ein klarer Vergleich ohne weiteres möglich.

Nebenkosten, die nicht im Effektivzins berücksichtigt sind:

Bearbeitungsgebühren:
Bis zu 2 % der Darlehenssumme verlangen Kreditgeber häufig vom Kunden. Existiert diese Gebühr nicht, so sind wiederum die anderen Nebenkosten häufig höher als bei Vergleichsangeboten.

Schätzkosten:
Werden von den Kreditinstituten für die Ermittlung des Immobilienwertes, insbesondere des Beleihungswertes erhoben. Sie betragen rd. 1 bis 2 % der Darlehenssumme.

Auszahlungsweise:
Soll es zu Teilauszahlungen in mehreren Tranchen kommen, können zusätzliche Gebühren anfallen.


Bereitstellungs- oder Bauzeitzinsen:
Manche Kreditnehmer vereinbaren, die gesamten Darlehenssummen in festgelegte Tranchen hintereinander abzurufen. Denn in den unterschiedlichen Bau- und Finanzierungsschritten brauchen die Bauherren noch nicht sofort das ganze Geld. Für die beim Kreditinstitut ruhenden Beträge braucht der Kunde oft noch nicht die volle Darlehenssumme zu bezahlen. Jedoch verlangt die Bank einen gewissen Obolus in Form der Bauzeitzinsen.

Kontoführungsgebühren:
Für die Bereitstellung des Kredits und die Zinseinzahlungen wird beim Darlehens-Geber ein individuelles Kundenkonto geführt, für das regulär erhebliche Gebühren anfallen.

Teilauszahlungszuschläge:
Zusätzlich zu den Bauzeit- und Bereitstellungszinsen verlangen vereinzelte Kreditinstitute nochmals einen Zuschlag oben drauf für diese Teilauszahlungen.

Zinsbindung
Welche Zinsbindungsfrist ein Kredit haben sollte, hängt von der Lage am Kapital-Markt ab. Bei den derzeit immer noch relativ niedrigen Zinsen fällt die Entscheidung für eine langfristige Bindung leicht.
Wer vor zehn Jahren eine Immobilie finanzierte, musste wesentlich mehr bezahlen. Nach Einschätzung von Fachleuten sollte man sich das niedrige Zinsniveau mit einer Zinsbindungsfrist bis zu zehn oder fünfzehn Jahren sichern.

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